Det här är den andra motionen av totalt tre som fokuserar på Örebrobostäder (Öbo) som vi menar i alldeles för hög grad anpassat sig till en bostadspolitik som missgynnar hyresgästerna.

Öbo, som är kommunens eget allmännyttiga bostadsbolag, har stor betydelse för bostadspolitiken och boendesituationen i Örebro. Öbo har gjort och gör viktiga insatser för att driva en social bostadspolitik. Men det finns också en hel del i Öbos agerande där det finns anledning för oss att vara kritiska och kräva förändringar. Denna motion fokuserar på tre olika områden där vi kan se att Öbo kan agera för att verka mer som ett allmännyttigt bolag som sätter hyresgästerna först.

Samarbeten med branschorganisationer

Vilka organisationer och samarbeten som Öbo väljer att vara en del av kan komma att påverka den riktning Örebros allmännytta tar framöver. Det är därför av högsta vikt att Öbo ej låter sig påverkas av utomstående parter som verkar för bland annat marknadshyror eller annat som inte kommer att gynna hyresgästerna.

Administrativa kostnader

Även den interna strukturen inom Öbo kan komma att påverka hyrorna. För att undvika orimliga hyreshöjningar som en effekt av ökande administrativa kostnader anser vi att Öbo bör se över dessa grundligt.

Rimliga hyror som mål

För att undvika att hyrorna fortsätter att stiga i den oroväckande takt som de gjort sedan 2010-talet bör Öbo ha ett tydligt mål om att inte vara hyresdrivande. Istället för att bidra till att ytterligare skruva upp hyresnivåerna skulle Öbo kunna verka för rimliga hyror vilket skulle ha en positiv effekt på hela bostadsmarknaden utifrån hyresgästernas perspektiv.

1. Lämna Fastighetsägarföreningen

För att antal år sedan blev Öbo medlem i Fastighetsägarföreningen. Det är en helt fel signal att förena sig med de privata fastighetsägarna som länge drivit på en politik för mer marknad och mindre social bostadspolitik. Just nu driver Fastighetsägarföreningen på för marknadshyror och så kallad social housing, som kortfattat kan beskrivas som en modell för att tillhandahålla bostäder för hushåll med svag ekonomi. Vi anser att det är fel av ett allmännyttigt bolag att vara medlem i en organisation som i första hand ser till marknadens bästa istället för hyresgästerna.

2. Initiera en genomgång av Öbos kostnader för att hålla nere hyrorna

Det har varit lätt att vara fastighetsägare de senaste 7 – 8 åren med sjunkande räntor och mycket stor efterfrågan på bostäder. Dessutom har nya principer för de allmännyttiga bostadsföretagen och för hyresförhandlingarna genomförts. Resultatet har blivit goda tider för fastighetsägarna med en uppenbar risk för att effektiviteten i verksamheten blir sämre.

Vi kan se att Öbo inte offentligt vill redovisa chefslöner. Vi kan se att administrationskostnaderna har ökat kraftigt de senaste 10 – 15 åren. Som andel av omsättningen så har administrationskostnaderna fördubblats från cirka 5 % till 10 %. Kostnaderna har ökat från 66 mkr (2004) till 169 mkr (2019). Öbos planering verkar dessutom vara att fortsätta att öka administrationskostnaderna. Styrelsen bör därför initiera en rejäl genomgång av Öbos kostnader för att kunna hålla nere hyrorna och därmed bidra till att hyresrätten kan behålla sin attraktionskraft.

3. Tydliggör att Öbo inte ska vara hyresdrivande

När Hyreslagen förändrades 2010 så innebar det bland annat att allmännyttans hyror inte längre skulle vara normerande utan att alla hyror skulle kunna användas vid prövning av bruksvärdet. Då påtalades risken att ett sådant system skulle kunna innebära att hyrorna skruvades upp, dvs den högsta hyran skulle överträffas gång på gång. Det bör göras ett tydligt uttalande om att Öbo inte ska vara hyresdrivande utan ha som mål att hålla hyrorna på en rimlig nivå. Öbos ställning på bostadsmarknaden innebär att bolagets agerande påverkar också andra fastighetsägare och i förlängningen hela bostadsmarknaden. 

Med stöd av ovanstående yrkar Vänsterpartiets kommunfullmäktigegrupp:

Att: Öbo avslutar sitt medlemskap i Fastighetsägarföreningen.

Att: ägardirektiven till Öbo revideras i enlighet med punkt 2-3.

(Motionen är lagd på kommunfullmäktige den 16 juni 2020)

De senaste decenniernas avregleringar av bostadspolitiken och den ökade makten hos bygg- och bostadsföretag har bidragit till ökade vinster för bostadsföretagen med höjda kostnader för hyresgästerna, bostadsbrist och en ökande segregation som följd.

Vänsterpartiet anser att allmännyttan är av strategisk betydelse för att återupprätta en social bostadspolitik. Det är strategiskt men inte ensamt tillräckligt. Den här motionen fokuserar på Örebrobostäder (Öbo) som vi menar i alldeles för hög grad anpassat sig till en bostadspolitik som missgynnar hyresgästerna.

Öbo, som är kommunens eget allmännyttiga bostadsbolag, har stor betydelse för bostadspolitiken och boendesituationen i Örebro. Öbo har gjort och gör viktiga insatser för att driva en social bostadspolitik. Men det finns också en hel del i Öbos agerande där det finns anledning för oss att vara kritiska och kräva förändringar. Den konkreta bakgrunden till detta är bland annat höga hyror i nyproduktion och stora hyreshöjningar vid ombyggnationer/renoveringar. Ofta möts de höga hyrorna/hyreshöjningarna med omfattande rabatter som kan vara rimliga på kort sikt men på längre sikt så innebär rabatterna att de underlättar för att betydligt högre hyresnivåer etableras.

Våra förslag är utformade för att Öbo mot ett mer allmännyttigt företag och mindre affärsmässigt.

1. Avskaffa avkastningskravet

Öbo har idag ett avkastningskrav på 3,75 % på ”eget kapital” som enligt balansräkningen uppgår till drygt 2 miljarder kronor. Avkastningskravet är drygt 85 miljoner kronor 2020. Av detta överförs cirka 30 miljoner till kommunen enligt den undantagsregel för värdeöverföring som finns i lagen.

Efter skatt och utdelning till kommunen läggs cirka 35 miljoner kronor till det egna kapitalet som därmed ökar och också ska ge avkastning på 3,75 %. Vi anser att det är orimligt att ha ett så högt avkastningskrav då det i realiteten bidrar till ökade kostnader för hyresgästerna. Att lånefinansiera investeringar skulle vara mer gynnsamt för hyresgästerna då avkastningskravet är betydligt högre än vad kostnaderna för ett lån skulle vara.

2. Sätt rimliga hyror för att undvika invecklade rabattsystem

Öbo har ett alltmer omfattande system för hyresrabatter som ibland har hyllats. Det finns dock två tydliga problem med dessa rabatter. Dels så är det ett sätt att höja och dölja de ”verkliga hyrorna” och därigenom bidra till en allt högre hyresnivå. Dels så innebär rabattsystemen stora höjningar framöver eftersom rabatterna är tidsbegränsade. Vi menar att rabattsystem i själva verket bäddar för alltmer marknadslika hyror därför att de försvagar förhandlingssystemet genom att de förhandlade hyrorna inte används i verkligheten. Istället bör Öbo sätta hyror som är rimliga och som hyresgästerna kan klara både på kort och lång sikt. Rabatter bör vara ett rent undantag.

3. Använd slopat avkastningskrav för att betala en del av de nödvändiga renoveringarna

Det finns ett omfattande behov av renoveringar på hela den svenska bostadsmarknaden eftersom en stor del av våra bostäder byggdes för 50 – 60 år sedan. Öbo har en något större andel av de bostäder som har renoveringsbehov än genomsnittet av de svenska bostadsföretagen. Det är uppenbart att många bostadsföretag försöker använda den ganska svaga hyreslagstiftningen från 2010 på ett sätt som innebär att många renoveringar leder till mycket stora hyreshöjningar och som stämmer mer med marknadshyror än med de principer som varit grundläggande för bruksvärdeshyressystemet.

Det bör vara självklart att Öbo inte använder renoveringar för att höja hyresnivån men det finns också anledning att noggrant pröva vilka standardhöjningar som bör genomföras vid renoveringar. Liksom möjlighet att bo kvar under renoveringstiden med sänkt hyra.  Å ena sidan ska Öbos alla bostäder ha hög standard men å andra sidan finns också lägen vid renoveringar när kostnaden för nybyggnadsstandard inte motsvarar nyttan.

Genom att slopa avkastningskravet och en viss restriktivitet i synen på standarhöjande åtgärder kan Öbo klara de stora ombyggnationer och renoveringar som krävs utan att ta ut stora hyreshöjningar och ändå klara en god ekonomi. Öbo är ju ett ekonomiskt mycket starkt företag med ett redovisat eget kapital på cirka 2 miljarder men Öbos fastighetsvärden är dessutom cirka 20 miljarder högre än de som redovisas i balansräkningen. Det är fastighetsvärden som byggs upp av hyresgästernas pengar och genom att slopa avkastningskravet så används en del av de ekonomiska resurser som byggts upp under husens livslängd till att betala en del av de nödvändiga renoveringarna.

Med stöd av ovanstående föreslår Vänsterpartiets kommunfullmäktigegrupp:

Att: ägardirektiven till Öbo revideras i enlighet med   punkt 1-3.

(Motionen är lagd på kommunfullmäktige den 20 maj 2020)